商业地产的排行榜有意义吗?

昨天，受邀参加赢商网和中经联盟共同主办的“第三届商业地产产业化峰会”并担任其中资本对话环节的主持。仓促上阵，赶紧研究了一下会议的主题内容，恰好赶上亿翰智库的陈啸天发布商业地产TOP100排行榜，排名是按照持有物业的经营收入，万达以85.6亿元遥遥领先，第二名的华润就只有36.98亿元，到了第26名的万科就降到10亿元（看来万科已经是主流商业地产商了？），到了第100名就只有7700万元。这个榜的出台引来一片吐槽，争议其采集数据的准确性和排名次序，也成了论坛上人们议论的焦点，从新闻效应这个榜无疑延续了CRIC房地产开发TOP100的成功，不过相对于以销售排行的“制造业化”的开发排行，分类更复杂、受开业阶段影响更大的商业地产做这个排行榜有多少价值，就值得商榷了。

商业地产也能提产业化（印象万科提住宅产业化多年，目前也还在探索中），也能排出TOP100，这对商业地产的从业者无疑是一种鼓励，不过且不论排行榜的数据的准确性，就拿这个榜和开发TOP100相比，我们看到的是百倍的差距，就算是万达，这个经营收入也不过占其总收入的10%左右，万科的就差不多连1%都不到，所以商业地产仍然还只是个小份额市场，绝大部分地产商在商业地产上的持有还是得靠大量的销售（包括散售的商业）来维持，商业地产仅靠持有物业自身的经营来维持发展还是个难题，尤其在资产和土地泡沫已经到了一个非常高的地步，很多与会者都承认以今天的拿地和资产收购成本，纯经营收入很难满足资本需要，即使是以银行经营性物业贷款大约7-8%的社会基础融资成本来看，也很难达到。我们知道TOP100排行榜在今天的地产界很大成都是用来融资的一个重要参考，排名越高意味着越低的融资成本，那么商业地产的排行榜能达到这个目的吗？恐怕是要画个问号。

我非常同意与会的一些朋友提出的观点，今天中国的商业地产还谈不到以规模而论的阶段，大量的成功案例还仅仅是个案，即使万达、华润、中粮、恒隆，也难以称是普遍的成功，失败的项目都不在少数，对于商业地产而言，地段、设计、招商、运营每个环节出现点差错都有可能导致最终的失败，君不见在很多城市的黄金地段烂尾或者说“垃圾”商业都不罕见，商业地产的成功远比住宅难以复制，商业地产的品牌效应还处于初级阶段。对于大多数的地产商而言，在商业地产上与其盲目追求规模，不如一个项目一个项目多用点心思，资本也会更认可单项目的稳定现金流，而不会过多考虑持有的总规模，如果运营能力还没有成熟的积淀就盲目扩张，恐怕是开的越多倒的越快！这也是对于这个排行榜的一个反思，希望能给着急去较真的地产商们泼点冷水，别太当真。

当然，并不是想否定亿翰智库做的这个努力，终于有人开始梳理商业地产这个行业总是好事，有了开始就会有更多的人重视这个数据，会更用心去做运营，真正关注运营产生的价值，对整个行业当然是良性的促进！整个地产行业中，商业地产的比重虽然还很小，但毕竟已经开始出现开发与持有同样重视的态势（这从商业地产运营人才的薪酬水平就能看出），老板们开始重视运营对资产价值提升的重要，开始琢磨与资本对接的路径，这都是好的开始。我个人以为，商业地产未来是需要规模化的，商业地产的行业集中度会比住宅更早实现，在这个领域的排行榜其实最多到TOP30可能就够了，大多数的地产商更好的选择是要么做精要么干脆把物业卖给更有运营实力的，就商业地产的运营以及更高阶的资产管理而言，没有一定的经营规模和资本实力是很难去建立的，与其让手里的宝贝变成鸡肋，不如“宝剑赠壮士”交给更能发挥其价值的人吧。

我始终坚持的另外一个观点是，商业地产其实还有太多的细分领域是被我们忽略的，远远不止是写字楼、购物中心、星级酒店这么三大类，有很多领域还都是无人竞争的蓝海。就商业地产而言，我们不要过于纠缠于“地产”二字，那太容易让我们走上老路，走进死胡同，就当今消费升级的大环境，“商业”范畴就有太多值得我们去挖掘的金矿，就看你能否找到那把进门的钥匙了。也许未来有一天，能有哪家机构能做出商业地产细分领域的经营收入排行榜，那恐怕更有意义，也更能让资本关注，进而催生出真正的持有型物业基金，那真就太好了！