房企已迈入轻资产大门,各大排行榜的评价体系抬腿跟上了吗?

发表于 讨论求助 2023-05-18 23:00:13


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楼市气象
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在政策利好和市场回暖双重因素推动下,2015年一众房企的销售业绩再创新高,业界对房企销量的关注从未改变,然而,中指院、克尔瑞、亿翰智库等业界最权威榜单却出现了差异,这里面究竟是数据统计的问题还是衡量标准的差异?

2015销售数据差异何来?

2015年12月31日,中国指数研究院的《2015年百亿房企名单》、克而瑞研究中心推出的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜及亿翰智库发布的《 2015年中国典型房企年度销售业绩排行榜TOP150》以及其他榜单同期发布。不少人发现,部分企业的榜单排名和数据却出现了较大差异。

纵观一众榜单,万科在大部分榜单中均列第一,但入榜销售额却各不相同;而绿地在有的榜单中排名第二,在有的榜单中又排名第三,金额最大的相差有285亿。

虽然几家榜单中排位前15的企业位次互有不同,但总体基本是这15家企业。而在15名之后,排名的差异便越来越大,有的企业所有榜单都入,但金额、排名相差很大,有的则只入选其中一两家,有的企业在不同榜单中的名次能相差20名。

为何几家的榜单会有如此大的差异?

首先,这与三家榜单的统计口径不同有关,有部分排行榜选择纳入房企海外销售数据,而部分榜单则予以剔除。

另一个非常重要的原因在于,自2014年始,轻资产概念开始在国内房地产行业蔓延,轻资产合作中的部分收益究竟是否纳入年度销售额中,也成为了三大榜单出现差异的重要因素。


轻资产转型与销售额差异

在房企轻资产探路者中,最为业界所熟悉的,首先无疑是绿城的代建模式。2015年8月,绿城中国分别收购绿城鼎益和绿城时代100%和92%的股权,这两家公司此前的主营业务便是代建,这也成为了绿城轻资产转型的标志事件。绿城利用其自身资源途径,采取政府代建、资本代建、商业代建等模式。

另一风头正劲的轻资产转型巨头是万达。过去一年,万达动作不断,先是联手快钱公司推出“稳赚1号”众筹产品,8月又向万达稳升(有限合伙)出让5 个项目公司的全部股权。

万科则于2014年初提出小股操盘战略,并在其诸多项目中进行应用,“小股操盘”模式盈利点远多于“代建”,因为不仅可以收取项目管理费,还可以参与项目利润分成,获取投资回报,并有机会因房价上涨获得超额利润。

可以说,三大龙头房企在轻资产领域的不同表现,导致了三张榜单上前三甲数据和排名的差异。随着白银时代的到来,各房企为避免资金沉淀,加快周转,分散风险,同时提升盈利能力,寻求多元化发展的轻资产转型已成大势所趋。尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额达的依赖,但不可否认的是轻资产模式代表着地产行业一个新的方向。

与之相应的,将这些多元化发展的能力纳入地产企业实力的衡量指标,重新调整核算模式和统计口径,也应成为各大研究机构的发展方向。



轻资产与绿色地产


 不过,房企众口一词说转型,能真正做好的只有少数,比如携手互联网企业360打造城市综合体的华远地产,横跨金融、社区服务、地产开发的花样年,积极探索各类养老地产模式的太阳城,与名校合作建立校区的正荣地产,以绿色差异化进行轻资产转型的朗诗绿色地产等等。 

朗诗从2013年开始进行轻资产转型,2015开始不再100%拿地。利用在绿色建筑领域积累的经验、品牌以及差异化产品的优势,朗诗与资源互补的金融机构、开发商合作,大力开展灵活多样的轻资产合作,包括股权为五五开的合作开发,股权小于等于30%的小股操盘,以及没有股权的委托代建。

最新数据显示,截止2015年底,由朗诗上市公司投资、开发及提供开发管理和技术服务的项目数量已达27个,布局13个城市。其中,朗诗全资项目7个、合作开发及小股操盘项目12个、委托开发和技术服务项目8个,已签订的开发管理及技术整合服务合同金额近8亿元。2015年朗诗出品销售金额达181亿,其中轻资产占比达到1/3,所占比例和撬动的利润收益均十分可观。

从房地产行业的竞争趋势来讲,房地产行业已经进入下半场,从量的扩张转向品质竞争时代。伴随着“史上最严”新环保法的正式实施,“绿色”已经成为各行业未来探索发展的主旋律,按照住建部此前透露数据,中国绿色建筑发展迅速,每年绿色建筑数量都会翻一番。预计2020年前,我国用于节能建筑项目的投资将至少达到1.5万亿元。在这样的行业背景之下,绿色地产无疑将成为新的行业增长点。

朗诗在绿色地产领域深耕十余年,从最早的“恒湿、恒温、恒氧”住宅产品发展到现在的3.0产品,朗诗对于被动房技术、建筑节能、空气质量保证等多项人居领先技术的研发、应用、推广、运营有着深厚积累,始终处于国内绿色建筑领跑者的地位。其绿色建筑项目,较周边竞品有较强的溢价能力,销售速度更快,而且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品,其发展前景被广泛看好。

轻装上阵加绿色创新的战略组合,或将使得朗诗这样的企业在白银时代后劲十足,从而成为真正的守望者和突围者。

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本期编辑:韩宁宁

来源:ipo观察        观点仅供参考

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